Medianeira foi o primeiro bairro da Capital gaúcha, criado em 23 de julho de 1957, através da Lei Municipal nº 1.762. Oficialmente, já se somam 78 em Porto Alegre. Conforme o censo realizado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) em 2000, Rubem Berta, Sarandi, Restinga, Santa Tereza e Partenon são os mais populosos. Por conta disso, deveriam concentrar também maior volume de construção por metro quadrado da cidade mas, com exceção do último, não o fazem. Nesse ranking a liderança fica por conta de Petrópolis, Cristo Redentor, Bela Vista e Menino Deus. O grande problema é que estes locais estão esgotando sua capacidade de comportar edificações em novos espaços, limitando-se a reconstruções.
Os dados são da Secretaria do Planejamento Municipal (SPM) que, semana passada, anunciou que vai começar a fazer um diagnóstico do desenvolvimento urbano de Porto Alegre por meio de um sistema de indicadores. Serão acompanhados pontos de alagamentos nos bairros e condições de tráfego, entre outros. A partir das informações, o objetivo é criar condições para um ordenamento mais eficaz da cidade no Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambiental (PDDUA).
O PDDUA é uma legislação que contempla estratégias de estruturação urbana, mobilidade, qualificação ambiental e o uso do solo privado, sancionada em 1 de dezembro de 1999 através da Lei Complementar 434. “Torna homogêneos os códigos de construção civil”, explica o assessor e arquiteto do departamento de Supervisão e Desenvolvimento da SPM, Hermes Puricelli. “Ele não direciona quais bairros serão os novos centros comerciais ou residenciais, não impõe essa restrição e as atividades se direcionam para onde mais lhe interessam”, complementa. A atual aparência do Centro da cidade, por exemplo, é resultado da Lei 2.330 que previa prédios mais altos e projetados um ao lado do outro. Por isso, a área hoje se encontra bastante comprometida.
Apesar de resultados nem tanto satisfatórios, a arquiteta e professora do curso de Engenharia Civil da Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul (PUCRS), Rosana Picoral, destaca que Porto Alegre foi pioneira no País na implantação de um projeto para o desenvolvimento urbano. Em 26 de agosto de 1914 o arquiteto João Moreira Maciel propôs o Plano Geral de Melhoramentos. Na época, a principal questão era a necessidade de criação de vias de acesso amplas para desafogar o tráfego entre o Centro e a periferia. Daí surgiram as avenidas Júlio de Castilhos, Otávio Rocha e Borges de Medeiros (na altura da Coronel Genuíno) e a primeira ponte sobre o Arroio Dilúvio.

Primeira radiografia é dos anos 40

Entre 1935 e 1937, o Plano Gladosch, formulado pelos urbanistas Edvaldo Pereira Paiva e Luiz Arthur Ubatuba de Faria, previa a construção da avenida Farrapos e a necessidade de um túnel na avenida Independência. Nos anos 40 foi realizada uma radiografia de Porto Alegre e, dez anos depois, Demétrio Ribeiro organizou um anteprojeto de planificação com normas sobre habitação, trabalho, lazer e circulação.
Pela primeira vez houve preocupação em sugerir um zoneamento onde áreas residenciais eram divididas em unidades de habitação e onda constavam as áreas industriais e comerciais.
Somente em 21 de julho de 1979 que Porto Alegre iria ganhar o seu Programa de Desenvolvimento Urbano, com um planejamento que envolveu todo o município traçando definições de zona urbana e rural. A legislação vigorou por 20 anos. Foi um avanço, segundo a arquiteta e professora do curso de Engenharia Civil da PUCRS, Rosana Picoral, que também faz questão de salientar que o plano deve sempre ser elaborado com a participação de toda a comunidade e não em gabinete. Desde sexta-feira passada ela ministra o curso “Plano Diretor – Diagnóstico e leitura da cidade”, na PUCRS.

Sinduscon gaúcho alerta para novo mercado

O vice-presidente do Sindicato das Indústrias da Construção Civil no Rio Grande do Sul (Sinduscon/RS) e coordenador da Comissão de Indústria Imobiliária da entidade, Carlos Alberto Aita, avalia que o fato de Porto Alegre ter uma oferta centralizada de imóveis em dez bairros serve de alerta ao mercado para observar outras direções da cidade.
Glória e Teresópolis devem ser mais valorizados em razão da Terceira Perimetral. Hoje, estes bairros sequer figuram entre os 20 primeiros no ranking de volume de construção da Secretaria de Planejamento. A Zona Sul da Capital gaúcha também tem grandes chances de receber maiores aportes para as construções e se transformar no próximo reduto nobre a exemplo de Moinhos de Vento, que ocupa atualmente a 13a posição no estudo comparativo. “Será o grande espaço se conseguir se desenvolver harmoniosamente”, prevê.
No primeiro caso, envolvendo Glória e Teresópolis, a expectativa é a de atender a classe média com imóveis residenciais de até R$ 150 mil. “As condições de financiamento já estão surgindo, basta reduzir mais os juros e a burocracia”. Já em relação à Zona Sul sua opinião é de que a partir da qualificação das vias de acesso será possível atrair moradores de maior poder aquisitivo em construções desconcentradas.
O arquiteto e urbanista Moacyr Moojen Marques também está bastante otimista em relação a este pondo da cidade com os condomínios residenciais e alerta que este pode ser o melhor momento para adquirir um imóvel no local antes de uma supervalorização. O diretor comercial e de marketing da Melnick Construções e Incorporações, especializada no segmento de alto luxo, Juliano Melnick, é mais cauteloso na sua aposta. Na sua opinião existem dois fatores que podem inibir essa migração. O primeiro é o problema de infra-estrutura e, por conseqüência, a resistência da classe A em deixar as regiões que já oferecem uma série de facilidades.
Por isso, ele vê mais possibilidades dos gaúchos com alto poder aquisitivo se concentrarem nos bairros Bela Vista, Três Figueiras e Chácara das Pedras até a avenida do Forte – hoje predominantemente residenciais. No ano passado a empresa aumentou em 53% as suas vendas no Rio Grande do Sul, fechando o ano com faturamento de R$ 23 milhões. No mesmo período, o mercado da construção civil aumentou apenas 2,19%.

Escritório usa novidade para vender áreas nobres

O Escritório de Engenharia Joal Teitelbaum, que encerrou o primeiro semestre de 2005 com crescimento de 30% no faturamento em relação ao mesmo período do ano passado e teve uma velocidade de vendas média de 18%, enquanto a taxa de velocidade de vendas (relação das vendas sobre as ofertas) de imóveis novos no mercado imobiliário da capital gaúcha foi de aproximadamente 4%, desenvolveu uma estratégia para continuar vendendo seus imóveis nos bairros nobres de Porto Alegre. Segundo o diretor comercial da empresa, Jader Teitelbaum, a idéia é investir em projetos diferenciados e, por enquanto, não tem intenção de se voltar para outras localidades. “Nosso desafio é desenvolver projetos diferenciados da concorrência”, explicou sem revelar detalhes. Uma das suas características é o Sistema de Preço de Custo – Grupo Fechado. Hoje, a construtora tem aproximadamente 400 mil metros quadrados edificados exclusivamente neste sistema no Estado e é uma das pioneiras nesta modalidade no Brasil.
Entre alguns índices monitorados pela construtora está o de desperdício, controlado desde a fase de projetos, passando pela construção e conservação do imóvel, que é inferior a 1%, o que resulta em preços de venda altamente competitivos ao mercado e em valores de rentabilidade consideravelmente atrativos aos seus investidores.
Conforme Jader, a única exceção feita nos projetos do Escritório de Engenharia Joal Teitelbaum se refere ao bairro Praia de Belas. “Mas nosso foco é o mercado comercial”, justificou.
Em 2004, a construtora cresceu 38% em faturamento e 40,4% em metragem quadrada construída. Atualmente, estão sendo construídos 11 empreendimentos em Porto Alegre e na Serra gaúcha. Também é destaque a melhoria da satisfação dos clientes, que aumentou em 45,3% de 1997 para 2005, atingindo o índice de 99,6%.

(Fonte: Jornal do Comércio de 19/09/05, matéria de Larissa Mamouna)