CONDOMÍNIO. RATEIO DE DESPESAS.
NULIDADE DE CLÁUSULA CONVENCIONAL QUE DETERMINA O RATEIO NA FORMA IGUALITÁRIA.
DIANTE DA FALTA DE JUSTIFICATIVA, BEM COMO PROPORCIONAR ENRIQUECIMENTO ILÍCITO PARA ALGUNS E PREJUÍZO PARA OUTROS, CABÍVEL A ALTERAÇÃO DE CLÁUSULA COM CRITÉRIO EXCEPCIONAL EM FAVOR DA MAIORIA. ARTIGO 1.334, INCISO I E ARTIGO 1.336 DO CÓDIGO CIVIL CONSAGRARAM O CRITÉRIO DA PROPORCIONALIDADE (FRAÇÃO IDEAL) N A CONTRIBUIÇÃO AO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS.
REPETIÇÃO DO INDÉBITO. SENTENÇA ALTERADA. SUCUMBÊNCIA INVERTIDA. APELO PROVIDO. UNÂNIME.




APELAÇÃO CÍVEL
VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL
Nº 70 010 242 956
COMARCA DE PORTO ALEGRE
ANDERSON PINTO TRINDADE,
APELANTE;
CONDOMÍNIO DO CONJUNTO RESIDENCIAL BARÃO DE UBÁ,
APELADO.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos.

Acordam os Desembargadores integrantes da Vigésima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em dar provimento ao apelo.

Custas na forma da lei.

Participaram do julgamento, além do signatário, os eminentes Senhores DES. ARMINIO JOSÉ ABREU LIMA DA ROSA, PRESIDENTE E DES. CARLOS CINI MARCHIONATTI.

Porto Alegre, 27 de abril de 2005.


DES. RUBEM DUARTE,
Relator.

RELATÓRIO
DES. RUBEM DUARTE (RELATOR)

ANDERSON PINTO TRINDADE ajuizou ação declaratória de nulidade de cláusula de convenção condominial cumulada com repetição dos valores pago a maior contra CONDOMÍNIO DO CONJUNTO RESIDENCIAL BARÃO DE UBÁ, alegando ser proprietário do apartamento n. 303 do Bloco 340 do condomínio demandado. Disse que a convenção do condomínio dispõe que todas as despesas sejam rateadas de forma igualitária, sem levar em conta a enorme diferença de metragem que existe em determinados apartamentos que compõem o condomínio, informando ser o conjunto residencial composto de 40 apartamentos com diversas metragens. Pediu a procedência da ação com a declaração de nulidade das cláusulas 7ª e 8ª da convenção do condomínio que estipulam o critério de rateio de despesas comuns, extraordinárias e fundo de reserva pelo sistema igualitário em detrimento do realizado por fração ideal. Em conseqüência, a restituição dos valores pagos a maior, desde a entrada em vigor do novo Código Civil até a regulamentação da convenção.

Citado, o réu ofereceu contestação (fls. 67/74). Disse que o regime adotado pelo condomínio é legítimo e aceito por todos e de acordo com o estipulado pela convenção do condomínio. Pediu a improcedência da ação.

O autor ofereceu réplica (fls. 121/126).

Após, modo antecipado, sobreveio sentença que julgou improcedente a ação (sentença - fls. 137/141).

O autor apelou (fls. 143/156), reiterando os argumentos anteriormente expendidos. Referiu não ser justo estar impossibilitado de alterar a convenção condominial a fim de que a mesma seja adequada à atualidade do condomínio. Pede o provimento do apelo a fim de que seja a ação julgada totalmente procedente.

O recurso foi respondido (fls. 159/164).

Após, os autos vieram a esta Corte.

É o relatório.
VOTOS
DES. RUBEM DUARTE (RELATOR)

Considerou a sentença de improcedência da ação que o condomínio apelado admitiu realizar a cobrança das cotas condominiais em desconformidade com as frações ideais, legitimando a forma igualitária ao que dispõe a convenção do condomínio.

A ação declaratória ajuizada pelo apelante objetiva a nulidade da cláusula condominial disposta em convenção e que diz respeito ao critério de rateio das despesas.

A cláusula 7ª da Convenção (fl. 85) diz que:

“Constituem encargos comuns, a serem suportados por todos os condôminos em quotas iguais mensais para todos os condôminos:”

Na inicial, o autor afirma que o conjunto residencial demandado é composto de 03 blocos, sendo o primeiro composto por 08 apartamentos, o segundo bloco composto por 16 apartamentos e o terceiro com mais 16 apartamentos, sendo o número total de 40 apartamentos e 12 garagens.

Disse também que as dimensões dos apartamentos do edifício são dispares, existindo unidades residenciais de um até quatro dormitórios, além das garagens.

Alega que ao ser adotado pela convenção o critério das quotas iguais foi adotada uma excepcionalidade, pois a regra do artigo 12 da Lei n. 4591/64 diz que a fixação da quota de rateio corresponderá à fração ideal de cada unidade.

Sustentou o autor que os apartamentos que possuem uma metragem maior de 99,9015 m², com 04 dormitórios, trazem maior custo ao condomínio, sendo o seu espaço físico maior, requerendo uma maior despesa na sua conservação, sendo também a despesa de iluminação da área comum também maior. Salientou haver maior gasto com limpeza, água, conservação de janela, paredes, tintas, sendo que os apartamentos maiores possuem um sistema hidráulico muito mais custoso face ao maior número de banheiros, máquinas de lavar roupas, louça, bem como de número de ocupantes ser significativamente maior. Além disso, deve ser observado que os apartamentos que possuem garagens, na maioria os de 04 dormitórios, acabam por obter uma metragem privativa muito maior no terreno, sem contar o custo dividido por todos com a utilização dos portões elétricos das garagens.

Salientou que um grande número de condôminos, de longa data, vêm tentando rever esta forma de rateio, mas o quorum necessário para ser alterada a convenção, em razão de serem minoria, nunca será obtido.

Efetivamente uma das funções da Assembléia Geral é aprovar as verbas para as despesas de condomínio, obrigando a todos, conforme art. 24, § 1º, da Lei 4591/64.

No entanto, a mesma lei estabelece critérios através do art. 12, § 1º, de que a fixação da quota no rateio deverá corresponder à fração ideal de terreno da cada unidade, salvo disposição em contrário na convenção.

A convenção do condomínio estipula em seus artigos 7º e 8º que os encargos comuns serão suportados por todos os condôminos em cotas iguais.

Entretanto, tal fato não afasta a legitimidade do autor buscar judicialmente a alteração da situação que entende indevida. Isso porque é presunção óbvia que um imóvel de maior área acaba acarretando mais despesas ao conjunto e, por isso, deve ser mais onerado do que aquele.

A Lei n. 4591/64, em seu artigo 12, §1o, dispõe:

“Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota do rateio corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade”.

Assim, mostra-se perfeitamente legal a forma como a convenção do condomínio determinou o rateio das despesas, estando de acordo com o disposto no art. 12, § 1º, da Lei 4.591/64.

Ocorre que a questão, ora em discussão, deva ser analisada sob outros aspectos.

Inicialmente, é de ser levado em conta que a convenção que estabeleceu o critério data do ano de 1972.

O artigo 14ª, em seu parágrafo 3º (fl. 86), prevê a alteração da convenção pelo voto de 2/3 dos condôminos.Na prática, tal quorum, qualificado, nas circunstâncias atuais, como dito pelo apelante, jamais poderá ser obtido, visto que os condôminos com apartamentos de menor área constituem e continuarão sempre representando a minoria em relação aos demais, maiores.

Os interessados na alteração da convenção, junto à assembléia geral, jamais terão sucesso, na medida em que presente critério tácito de votos qualificados das unidades maiores e mais beneficiadas.

Entretanto, se há no texto normativo em vigor (Lei n. 4591/64) a regra geral do rateio proporcional, ressalvando somente a exceção, a ser tratada de forma especificada pela convenção, a questão pode ser abordada com base no princípio isonômico que deve reger uma coletividade, visando evitar conflitos.

São de se levar em conta, sob pena de evidente enriquecimento ilícito, os argumentos utilizados pelo apelante configurando a situação exposta, por demais injusta, uma vez que demonstrado que os proprietários das menores economias suportam uma despesa exagerada.

Também prudente referir que a convenção, ao prever a regra da excepcionalidade que é o rateio igualitário do condomínio, independente da área de cada imóvel, deveria especificar o motivo e mesmo o tempo em que vigoraria, sob pena de punir-se eternamente àqueles ocupantes de espaços menores em favor dos moradores de imóveis maiores..

Nada disso existe consignado na convenção condominial que se limita a manter o critério excepcional, sem justificar motivo algum. Por outro lado, quando tenta, o apelante, através da assembléia geral, a mudança da forma de cálculos das despesas, nada consegue (fls. 34 e 36) ante o interesse contrário da maioria.

Na contestação e peças posteriores, o apelado limitou-se a tão somente dizer estar seguindo a lei específica e a norma prevista na convenção. Em nenhum momento, justificou a forma igualitária. E nem poderia; a injustiça é fragrante.

Desse modo, não apresentando o condomínio apelado justificativa de ordem administrativa, econômica ou jurídica a justificar o critério excepcional de cobrança dos encargos condominiais, possível é a sua alteração, quando resulta certo que tal procedimento apenas vem consagrando o enriquecimento ilícito de alguns em evidente prejuízo de outros.

O Código Civil em vigor, através do artigo 1.334, inciso I determina o pagamento proporcional das despesas ordinárias e extraordinárias. Ao especificar os deveres do condômino, o artigo 1.336, inciso I, condiciona o pagamento das despesas à proporcionalidade das frações ideais.

Está mais do que evidente que a convenção deve adaptar-se à regra da proporcionalidade. O cálculo da contribuição de cada um para as depesas tem que respeitar a fração ideal do terreno onde se situa(m) o(s) prédio(s), em especial ante a realidade das propriedades.

Ante o requerimento do apelante, são de ser declarados nulos os artigos 7º e 8º (parágrafos e sub-itens) da Convenção Condominial que estipulam critérios para as despesas sem considerar a fração ideal de cada um. Por consequência, cabível a repetição dos valores indevidamente pagos pelo autor-recorrente, a mais, desde a citação. A atualização pelo IGPM e o acréscimo de juros de 1% ao mês deverão compor o cálculo a ser feito. Deverá ser respeitada a proporcionalidade, pagando apenas os condôminos (e proporcionalmente) que se beneficiaram com o injusto critério fixado na convenção.

As custas serão suportadas pelo apelado. Igualmente quanto aos honorários advocatícios, fixados em 20% da condenção, atento ao que dispõe o art. 20, §3º, do CPC.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso de apelação.

É o voto.


DES. CARLOS CINI MARCHIONATTI (REVISOR) – De acordo.

DES. ARMINIO JOSÉ ABREU LIMA DA ROSA (PRESIDENTE) – De acordo.


APELAÇÃO CÍVEL Nº 70010242956, de Porto Alegre: “DERAM PROVIMENTO. UNÂNIME”.


Julgador de 1º Grau: DR. EDUARDO KOTHE WERLANG.